Gündüz Məmmədov
Tikinti layihələrinin strateji idarəolunması üzrə ekspert

Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında, xüsusilə paytaxt Bakıda yeni tikililər uzun illərdir geniş müzakirə mövzusu olaraq qalır. Alıcıların diqqət mərkəzində əsasən satış qiymətləri dayanır. Lakin obyektiv təhlil göstərir ki, tikilinin real maya dəyəri ilə bazarda formalaşan satış qiyməti arasında kəskin fərq mövcuddur.

Rəsmi statistika və real xərclər

Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2022-ci ildə ölkədə ümumi sahəsi 2,8 milyon kvadratmetr olan yaşayış evlərinin tikintisinə 925,4 milyon manat vəsait sərf olunub. Hesablamalara əsasən, hər kvadratmetr üçün orta maya dəyəri təxminən 328 manat təşkil edib. Əlavə inzibati və texniki xərclər nəzərə alındıqda bu rəqəm orta hesabla 500 AZN/m²-ə qədər yüksəlir.

Lakin praktiki layihələrdə torpaq dəyəri, kommunikasiya xətləri, memarlıq həlləri, təhlükəsizlik sistemləri və maliyyələşmə xərcləri daxil edildikdə maya dəyəri əksər hallarda 1 500–1 700 AZN/m² diapazonunda formalaşır.

Satış qiymətləri

Paytaxt Bakıda yeni tikililərin satış qiymətləri isə ərazilər üzrə əhəmiyyətli fərqlənir:

Mərkəzi rayonlar (Nəsimi, Yasamal, Nərimanov): 3 000 AZN/m² və yuxarı

Orta seqment (Xətai, Binəqədi, Sabunçu): 2 000 – 2 700 AZN/m²

Kənar ərazilər və qəsəbələr: 1 400 – 1 800 AZN/m²

Beləliklə, hətta ən aşağı seqmentdə belə satış qiyməti maya dəyərini orta hesabla 2–3 dəfə, mərkəzi ərazilərdə isə bəzi hallarda 5–7 dəfə üstələyir.

Fərqin əsas səbəbləri

Torpaq və yer faktoru

Bakı şəhərində torpaq resurslarının məhdudluğu qiymətlərin formalaşmasında əsas rol oynayır. Xüsusilə mərkəzi ərazilərdə torpaq dəyəri bəzən tikinti xərclərini üstələyir.

Tələbat və təklif balanssızlığı

Paytaxt əhalisinin artımı, mərkəzləşmiş urbanizasiya və mənzilə olan yüksək tələbat qiymətlərin davamlı şəkildə yuxarı qalmasına səbəb olur.

Maliyyələşmə və risklər

Uzunmüddətli tikinti dövründə kredit faizləri, bazar dəyişkənliyi və hüquqi risklər satış qiymətlərinə əlavə olunur. Tikinti şirkətləri maya dəyərindən əlavə bu risklərin kompensasiyasını da nəzərə alır.

Normativ və inzibati xərclər

İcazələrin alınması, infrastruktur qoşulmaları, rüsumlar və digər inzibati prosedurlar xərclərin artmasına səbəb olur və nəticə etibarilə satış qiymətlərində öz əksini tapır.

Bazar psixologiyası və prestij amili

Mərkəzi ərazilərdə yerləşən və tanınmış tikinti şirkətləri tərəfindən inşa edilən binalar alıcılar tərəfindən status göstəricisi kimi qəbul olunur. Bu isə maya dəyərindən kənar olaraq satış qiymətlərinin yüksəlməsinə səbəb olur.

Beynəlxalq müqayisə

Region ölkələri ilə müqayisə də maraqlı nəticələr göstərir:

Türkiyədə orta maya dəyəri 500–700 USD/m², satış qiymətləri isə 1 000–2 500 USD/m² təşkil edir.

Gürcüstanda maya dəyəri 400–600 USD/m², satış qiymətləri isə 1 200–2 000 USD/m² arasında dəyişir.

Azərbaycan bazarında isə fərq daha kəskindir, bu da torpaq dəyəri və bazar psixologiyasının təsirini xüsusi vurğulayır.

Nəticə

Yeni tikililərdə maya dəyəri ilə satış qiyməti arasında müşahidə olunan kəskin fərq təkcə tikinti materialları və işçi qüvvəsinin bahalığı ilə bağlı deyil. Bu fərqi müəyyən edən başlıca amillər torpaq dəyəri, tələbat-təklif balanssızlığı, maliyyələşmə riskləri, normativ xərclər və bazar psixologiyasıdır.

Əmlak bazarındakı bu reallıq həm alıcılar, həm də investorlar üçün mühüm mesaj verir: daşınmaz əmlak yalnız tikinti xərcləri əsasında deyil, iqtisadi, sosial və şəhərsalma faktorlarının vəhdəti ilə qiymətləndirilir.